‘Thay đổi toàn thể bộ mặt Little Saigon’

April 27,2012

LTS: Bài viết nằm trong loạt bài đặc biệt ‘Kinh tế của người Việt ở Quận Cam’ do báo Người Việt thực hiện, nhân tưởng niệm biến cố 30-04-1975 và đánh dấu 37 năm cộng đồng Việt Nam có mặt tại Hoa Kỳ. 

Ðỗ Dzũng/Người Việt

WESTMINSTER – Sau bốn năm nghiên cứu và nói chuyện với nhiều chủ đất, và qua đề nghị của Ủy Ban Quy Hoạch, trong phiên họp tối 28 Tháng 4, Hội Ðồng Thành Phố Westminster bỏ phiếu 5-0, chấp thuận dự án phát triển khu trung tâm Little Saigon để biến nơi này thành một khu giải trí, kinh doanh, thu hút khách hàng và khách du lịch khắp nơi.

Khu vực phát triển “Moran Street Specific Plan” ngay trung tâm Little Saigon. (Graphic: Khoa Vũ/Người Việt)

Ðây là một dự án lớn, kéo dài từ nhiều năm. Ngoài mặt, dự án chỉ ảnh hưởng một con đường Moran bên hông Phước Lộc Thọ, trên thực tế, dự án này là bước ngoặt làm thay đổi hoàn toàn bộ mặt vùng Little Saigon, từ những cửa hàng nhỏ bên cạnh các tiệm sửa xe, những con hẻm với xe quẹo ra quẹo vô tròng chéo, biến thành một khu phố đi bộ khang trang, tân thời, với những lối đi lát gạch và những cửa tiệm đắt tiền.

Mô hình phát triển của “Moran Street Specific Plan.” (Hình: City of Westminster)

Theo đề nghị của Ủy Ban Quy Hoạch, sự chấp thuận của Hội Ðồng Thành Phố có nghĩa là chấp thuận bản báo cáo về môi trường của khu vực, đồng ý điều chỉnh quy hoạch thành phố và đổi tất cả các loại “zone” trong khu vực thành một “zone” duy nhất, uyển chuyển hơn, để chủ đất có thể phát triển dễ dàng.

Dự án này, có tên gọi “Moran Street Specific Plan,” chỉ là đường hướng phát triển tương lai, chứ không mang tính bắt buộc.

Hình trên cho thấy các “zone” hiện tại. Hình dưới cho thấy tất cả khu vực “Moran Street Specific Plan” sẽ được đổi thành một “zone” duy nhất, gọi là SP. (Hình: City of Westminster)

“Dự án hoàn toàn là sự lựa chọn, quyền quyết định nằm trong tay chủ đất, chủ doanh nghiệp,” Phó Thị Trưởng Trí Tạ nói trước cuộc bỏ phiếu. “Mục tiêu của thành phố là làm cho khu vực hấp dẫn hơn, nhất là với khách du lịch.”

Ông Art Bashmakian, giám đốc quy hoạch Westminster, cho biết thêm về dự án: “Nếu các chủ đất muốn thì họ theo. Nếu không, sẽ không có gì thay đổi cả. Nếu kinh tế hồi phục, tôi nghĩ họ sẽ thực hiện. Họ có thể phát triển thêm những gì đang có, hoặc bán đất cho người khác thực hiện. Thành phố không bắt buộc thay đổi. Thành phố chỉ đưa ra định hướng, phát triển hay không, tùy chủ đất.”

Khu vực A là thương xá Phước Lộc Thọ, khu vực B là Moran Street North, khu vực C là Moran Street South, khu vực D là Moran East, và khu vực E là Saigon Villas. Hai lề đường của Bolsa Avenue và Bishop Place, giáp với “Moran Street Specific Plan,” được mở rộng, có thể đến 20 feet. Dự án có bốn lối đi tắt (mũi tên hai chiều) cho người đi bộ. Ðường màu xanh lá cây lợt là của tư nhân. (Hình: City of Westminster)

Theo ông, “Chủ đất có thể tự mình phát triển, hoặc theo sự phát triển chung hay không, chúng tôi không biết. Nó tùy vào tình hình kinh tế. Cũng có thể, khi thấy các chủ đất khác thay đổi, nhìn đẹp đẽ hơn, có lợi hơn, các chủ đất khác có thể noi theo.”

Ông Bashmakian cũng cho biết, định hướng phát triển này không có thời hạn. Có thể thực hiện trong 5 năm, 10 năm, tùy tình hình. Các chủ đất có thể điều chỉnh kế hoạch của họ. Thành phố cũng có thể điều chỉnh định hướng này, nếu thấy cần thiết.

Con hẻm này sẽ là Plaza Way, với các cửa hàng quay ra mặt đường, lề đường rộng hơn, có trang trí đèn và cây kiểng. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Vị giám đốc quy hoạch cũng nói thành phố sẽ không hỗ trợ tài chánh cho dự án.

“Thành phố sẽ không tài trợ dự án,” ông Bashmakian khẳng định. “Chúng ta cũng biết, quỹ tái phát triển của thành phố vừa bị tiểu bang cắt bỏ, mất hàng chục triệu đô la.”

“Tuy nhiên, thành phố có thể tìm cách giúp đỡ khác, ví dụ quản trị nhà đậu xe. Có nhiều cách khác để giúp các chủ đất phát triển. Thành phố sẽ xem xét nhiều chọn lựa khác nhau,” ông nói thêm.

Dù sao, dự án “Moran Street Specific Plan” vẫn là một cơ hội “bằng vàng” cho chủ đất trong khu vực, theo Nghị Viên Andy Quách.

“Nếu có điều kiện làm đẹp khu bất động sản của mình, quý vị nên tận dụng,” ông Quách nói. “Trước đây, chúng ta không có cơ hội, nhưng bây giờ dự án này cho chúng ta cơ hội đó. Tôi có thể nói, sau cuộc bỏ phiếu này, bất động sản của quý vị trong khu vực này sẽ tăng giá, chỉ sau một đêm.”

“Ðây là một điều kỳ diệu,” ông Andy Quách nói thêm.

Khu phía trước thương xá, được gọi là “Asian Mall Plaza,” sẽ không còn chỗ đậu xe nữa, mà trở thành một trung tâm sinh hoạt ngoài trời cho toàn bộ khu vực. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Ông Fank Jao, đại diện công ty Bridgecreek Development, Huntington Beach, công ty sở hữu thương xá Phước Lộc Thọ, cho biết ông hoàn toàn ủng hộ dự án.

“Ðây là kế hoạch tốt, tạo điều kiện phát triển rộng rãi cho mọi người, làm cho mọi người cùng hưởng lợi, làm tăng giá trị bất động sản không chỉ trong khu vực phát triển mà cả khu vực xung quanh. Tôi hoàn toàn ủng hộ kế hoạch này,” ông nói với nhật báo Người Việt.

Bà Linda Kenski, chủ tịch công ty Kenski Properties, Long Beach, quản trị một bất động sản trên Moran Street, cũng ủng hộ kế hoạch phát triển “Moran Street Specific Plan.”

Bà nói: “Ðây là kế hoạch tốt giúp nền kinh tế và thu hút thêm khách hàng tới khu vực. Nó sẽ tạo ra thêm doanh thu cho thành phố. Kế hoạch này rất hay vì khu vực phát triển nằm ngay vùng rất đông dân cư.”

“Ðặc biệt nhất của dự án là ‘zoning.’ Nó tạo sự uyển chuyển hơn cho chủ đất trong việc phát triển bất động sản của mình,” bà chia sẻ thêm.

Tổng thể dự án

Theo báo cáo đề nghị của Ủy Ban Quy Hoạch Westminster, Little Saigon là một khu vực văn hóa năng động và là nơi có mật độ người Việt sinh sống và kinh doanh cao nhất Hoa Kỳ. Trong hơn 30 năm qua, Little Saigon ở Westminster trở thành trung tâm có nhiều hoạt động đa dạng của cộng đồng Việt Nam. Các khu nhà tọa lạc trên Bolsa Avenue, gần Moran Street và thương xá Phước Lộc Thọ, được coi là nằm ngay “trung tâm” Little Saigon.

Các cửa hàng khác bên trong thương xá Phước Lộc Thọ không thay đổi. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Trong thời gian qua, khu vực này trải qua nhiều lần tái phát triển, ví dụ như sự ra đời của Saigon Villas, có 144 căn nhà mới xây, tọa lạc tại góc Ðông Nam của Moran Street và Bishop Place, nên nhiều chủ đất dọc theo Moran Street bắt đầu thấy một cơ hội để đổi “zone” một số khu vực hoạt động kỹ nghệ thành khu vực buôn bán, văn phòng hoặc nhà ở để bổ sung cho khu vực dân cư mới xây cất.

Tiếp cận cộng đồng

Trong kế hoạch thực hiện thay đổi tại khu vực Moran Street và thương xá Phước Lộc Thọ, thành phố Westminster tiếp xúc với nhiều chủ đất giữa Moran Street và Weststate Street cũng như cư dân trong cộng đồng, để hiểu rõ hơn quan điểm của cộng đồng đối với dự án phát triển, đồng thời trao đổi ý kiến giữa thành phố và doanh nghiệp nằm trong dự án.

Hồi Tháng Tư, 2008, thành phố gặp gỡ các chủ đất nằm trong khu vực giữa hai con đường nêu trên và tổ chức một buổi họp cộng đồng với các chủ đất nằm trong khoảng 500 feet giáp với khu vực phát triển. Phản ứng của mọi người là ủng hộ đề nghị của thành phố. Sau đó, nhân viên thành phố mời từng chủ đất đến để đưa ra ý kiến cuối cùng trước khi bắt đầu dự án phát triển.

Tháng Ba, 2009, thành phố gặp 20 cá nhân trong tiến trình cuối cùng để chuẩn bị dự án và nhận được nhiều ý kiến giá trị. Sau khi nghe ý kiến chủ đất, thành phố quyết định không đưa Weststate Street vào dự án, mà để cho các chủ đất tự phát triển sau này.

Tháng Mười, 2010, thành phố lại gặp chủ đất trên Moran Street để bảo đảm là những đề nghị đổi “zone” phù hợp với ý muốn của họ. Các chủ đất đồng ý với dự án phát triển.

Khu vực phát triển

“Moran Street Specific Plan” bao gồm một khu vực rộng khoảng 20 mẫu. Trong kế hoạch này, Moran Street, bắt đầu từ Bolsa Avenue ở phía Bắc, là lối chính đi vào khu vực phát triển, và chấm dứt tại Bishop Place ở phía Nam. Ranh giới phía Tây của khu vực phát triển là thương xá Phước Lộc Thọ với nhiều cửa hàng thương mại và nhà hàng. Ranh giới phía Ðông là khu nhà Saigon Villas.

Moran Street vẫn còn hai làn xe hơi, nhưng lề đường hai bên sẽ rộng hơn, trồng thêm cây cảnh và có đèn trang trí.

Asian Garden Mall Drive hiện nay. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Bolsa Avenue, đoạn giáp với phía Bắc của khu vực “Moran Street Specific Plan,” theo dự trù, sẽ không bị thay đổi, ngoại trừ lề đường bên phía thương xá Phước Lộc Thọ sẽ rộng hơn, trồng thêm cây cảnh và có đèn trang trí.

Bishop Place vẫn được giữ nguyên, với hai làn xe như hiện nay, ngoại trừ lề đường giáp khu “Moran Street Specific Plan” sẽ rộng hơn, trồng thêm cây cảnh và có đèn trang trí.

Khu vực phát triển không bao gồm khu nhà mobilehome ở phía Ðông, cũng như khu nhà ở phía Nam (trên Bishop Place) và khu thương mại trên Weststate Street ở phía Tây (giáp thương xá Phước Lộc Thọ).

Như vậy, khu vực nằm giữa Moran Street và phía Ðông thương xá Phước Lộc Thọ là điểm chính của kế hoạch phát triển “Moran Street Specific Plan” bởi vì đây chính là khu thay đổi nhiều nhất và chủ đất trong khu vực này đã yêu cầu thành phố uyển chuyển hơn cho họ trong việc phát triển.

Ðổi “zone”

Hiện tại, bất động sản trong khu vực phát triển thuộc nhiều “zone” khác nhau, như C-M, C-2, M-1, R-5, với các doanh nghiệp nhà hàng, tiệm sửa xe, bán lẻ, văn phòng, bán xe, kỹ nghệ nhẹ hoặc kho chứa hàng. Riêng khu vực đậu xe là “zone” PD.

Asian Garden Mall Drive tương lai. (Hình: City of Westminster)

Thành phố sẽ đổi tất cả các loại “zone” trong khu “Moran Street Specific Plan” thành một “zone” duy nhất, gọi là “Specific Plan” (SP), trong đó bao gồm cả quy định đậu xe, và bỏ “zone” đậu xe PD.

SP cho phép tiếp tục áp dụng “zone” hiện hữu và điều chỉnh thêm cho phù hợp với dự án mới.

-Khu vực A: Thương xá Phước Lộc Thọ

Ðây là khu vực có nhiều cửa hàng bán lẻ nhất, nằm ở phía Bắc khu đậu xe giáp Bishop Place. Con đường một chiều bên hông phía Ðông thương xá sẽ được đặt tên thành “Asian Garden Mall Drive,” có hai làn xe hơi, với hai lề đường hai bên được nới rộng thêm để đặt đèn trang trí, ghế ngồi, trồng thêm cây kiểng, đặt kiosk và có thêm khoảng trống cho người đi bộ. Sau khi điều chỉnh, các cửa hàng đối diện bên hông “Asian Garden Mall Drive” sẽ quay mặt ra lề đường để khách đi bộ có thể nhìn thấy.

Trong khi đó, các cửa hàng khác bên trong thương xá Phước Lộc Thọ không thay đổi.

Dự án cho phép xây một nhà đậu xe nhiều tầng trên bãi đậu xe phía sau thương xá Phước Lộc Thọ. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Khu phía trước thương xá, giáp Bolsa Avenue, được gọi là “Asian Mall Plaza,” sẽ không còn chỗ đậu xe nữa, mà trở thành một trung tâm sinh hoạt ngoài trời cho toàn bộ khu vực “Moran Street Specific Plan.”

Vì là nơi tổ chức sự kiện công cộng, nên cần nhiều chỗ đậu xe. Dự án “Moran Street Specific Plan” cho phép “Asian Mall Plaza” xây một bãi đậu xe độc lập (freestanding parking) nếu cần thiết.

-Khu vực B: Moran Street North

Ðây là miếng đất nằm lọt trong bốn con đường, Bolsa Avenue, Moran Street, Plaza Way và Asian Garden Mall Drive, được cho phép xây khách sạn và cửa hàng bán lẻ, theo dự án.

Ðặc biệt, khu đất tại góc Bolsa Avenue và Asian Garden Mall Drive và góc Bolsa Avenue và Moran Street được coi như là cửa ngõ chính vào toàn bộ khu vực. Vì thế, cửa hàng tại hai góc này sẽ quay ra mặt đường.

Một đoạn Moran Street, góc với Plaza Way, hiện nay. (Hình: Ðỗ Dzũng/Người Việt)

Plaza Way, tọa lạc phía Nam miếng đất này sẽ được nới rộng ra và nối hai đường Asian Garden Mall Drive và Moran Street. Lề đường của Plaza Way cũng sẽ được nới rộng, đặt đèn trang trí và trồng thêm cây kiểng.

Cửa hàng hai bên Plaza Way được sửa lại, quay mặt tiền ra đường.

-Khu vực C: Moran Street South

Ðây là miếng đất nằm lọt trong bốn con đường Plaza Way, Moran Street, Bishop Place và Asian Garden Mall Drive, được cho phép mở cửa hàng bán lẻ và khu dân cư, theo dự án.

Trong cả hai khu vực B và C, chủ đất có thể xây tối đa 115 căn hộ cùng với các cửa hàng bán lẻ.

-Khu vực D: Moran Street East

Ðây là miếng đất nằm lọt trong khu vực Bolsa Avenue, khu nhà mobilehome, Saigon Villas và Moran Street, được cho phép xây cửa hàng bán lẻ và văn phòng. Tất cả mặt tiền quay ra đường và cũng được coi là cửa ngõ chính vào khu vực “Moran Street Specific Plan.”

-Khu vực E: Saigon Villas

Ðây là miếng đất có tòa nhà cao 4.5 tầng, bao gồm 144 căn hộ cao cấp của Saigon Villas, do chủ nhân thương xá Phước Lộc Thọ sở hữu.

Ðậu xe

Sau khi dự án được thực hiện, nhu cầu đậu xe sẽ tăng cao. Theo dự trù, một nhà đậu xe sẽ được xây trên bãi đậu xe hiện nay ở phía sau thương xá Phước Lộc Thọ, nằm trong khu vực A.

Nhìn chung, hầu hết doanh nghiệp trong khu vực “Moran Street Specific Plan” đều nằm trong phạm vi 1,500 feet gần nhà đậu xe mới này. Các doanh nghiệp trong vùng lân cận có thể “sử dụng chung” nhà đậu xe này qua sự hợp tác giữa chủ đất và thành phố để bảo đảm sự quản lý hữu hiệu.

Ngoài ra, các khu đậu xe phải có đường đi riêng cho người đi bộ, đi từ chỗ đậu xe đến các cửa hàng một cách an toàn.

Ðường tắt cho người đi bộ

Theo dự trù, nếu cần thiết, dự án “Moran Street Specific Plan” sẽ cho phép làm bốn con đường nhỏ dành cho khách bộ hành, đi tắt từ Moran Street qua Asian Garden Mall Drive. Ðó là hai đường xuyên qua khu vực B, một đường xuyên qua khu vực C và một đường qua khu vực A.

Di chuyển trạm cứu hỏa

Trạm cứu hỏa số 66 của Cơ Quan Cứu Hỏa Orange County hiện nay tọa lạc trên Moran Street, trong khu vực B, có thể tạo khó khăn cho dự án “Moran Street Specific Plan” trong việc sửa chữa đường sá và cản trở sự đi lại của người đi bộ trong khu vực.

Thành phố sẽ nghiên cứu và dàn xếp việc di chuyển trạm cứu hỏa này sang nơi khác để tạo sự hài hòa cho một khu vực thuần túy kinh doanh và giải trí.

Nếu không được, thành phố phải quy hoạch lại khu vực để bảo đảm phát triển không ảnh hưởng công tác cứu hỏa.

Thực hiện

Thực hiện dự án “Moran Street Specific Plan” đòi hỏi sự phối hợp giữa thành phố và các chủ đất. Mỗi chủ đất có thể có kế hoạch phát triển riêng của mình trong tương lai. Do đó, phát triển khu “Moran Street Specific Plan” sẽ phải qua nhiều giai đoạn.

Ngoài ra, cần phải thực hiện một số việc như khuyến khích các chủ đất họp lại để thực hiện dự án phát triển với mức độ lớn hơn phù hợp với tổng thể thay vì phát triển lẻ tẻ và độc lập.

Góc Moran Street và Plaza Way tương lai. (Hình: City of Westminster)

Trước mắt, theo đề nghị của Ủy Ban Quy Hoạch, thành phố nên lập kế hoạch hoàn tất lề đường, ống cống và trang trí lề đường phía Tây Moran Street để người đi bộ có thể đi lại dễ dàng trong khu vực phát triển “Moran Street Specific Plan,” cũng như đo đạc mức độ xe cộ lưu thông trên các con đường trong lúc khu vực bắt đầu phát triển.

Tuy nhiên, tất cả còn phải tùy thuộc vào tình hình kinh tế.

Ông Frank Jao nhận xét: “Tình hình kinh tế hiện nay chưa hồi phục hẳn, nên chưa có ai dám động đậy gì. Hiện tại tôi không thấy có chủ đất nào muốn bán cả, nhưng sau này, nếu có ai muốn mua, và nếu được giá, thì bán chứ.”

Phó Thị Trưởng Trí Tạ dự đoán: “Có thể ba năm nữa kinh tế Mỹ mới hồi phục. Lúc đó mọi chuyện mới có thể bắt đầu. Nói chung kinh tế quyết định tất cả.”

Tuy nhiên, ông Frank Jao lại dè dặt hơn.

Ông nói: “Có đoán thì cũng như thầy bói thôi. Trong 5 năm tới, tôi không thấy nước Mỹ có hy vọng gì. Chắc phải 10 năm nữa mới có thể thấy ‘Moran Street Specific Plan’ thành hiện thực.”